Od pięciu lat rynek mieszkaniowy w Polsce funkcjonuje według własnych reguł, w których oczekiwania kupujących, decyzje deweloperów i polityka kredytowa banków tworzą układ odporny na przewidywania. Dane Otodom i Narodowego Banku Polskiego pokazują, że ceny transakcyjne rosły szybciej niż ofertowe, a różnica ta ma dziś wymiar nie tylko statystyczny, lecz także społeczny – bo wyznacza próg dostępności własnego mieszkania.
Wzrosty mimo prognoz spowolnienia
Od 2020 roku stawki transakcyjne na rynku pierwotnym wzrosły o około 70 proc., podczas gdy ceny widoczne w ogłoszeniach poszły w górę o 66,5 proc. Z pozoru różnica wydaje się niewielka, jednak jej znaczenie widać w praktyce – koszt faktycznego zakupu wyprzedza oczekiwania sprzedających. Paradoksalnie dzieje się to przy rosnącej liczbie ofert deweloperskich, która w sierpniu 2025 roku sięgnęła 62,5 tysiąca lokali, czyli aż o jedną piątą więcej niż rok wcześniej.
Logika nakazywałaby w takich warunkach spowolnienie. Tymczasem rzeczywistość skręciła w inną stronę. Lipiec okazał się najmocniejszym miesiącem sprzedażowym w tym roku, a transakcji było niemal o 60 proc. więcej niż rok wcześniej. Sierpień nie tylko utrzymał to tempo, ale przyniósł kolejne wzrosty – 3,5 tysiąca sprzedanych mieszkań to wynik lepszy o 45 proc. niż w analogicznym miesiącu 2024 roku.
Kredytowe paliwo napędza rynek
Otodom wskazuje jednoznacznie: obniżki stóp procentowych i lepsze warunki kredytowania uruchomiły nową grupę kupujących. Nie chodzi już o osoby wspierane programem „Bezpieczny Kredyt 2 proc.”, lecz o nabywców, którzy samodzielnie posiadają zdolność kredytową. To oni stali się głównym motorem obecnej fali transakcji, korzystając z niższego oprocentowania i większej dostępności finansowania.
Tę zmianę widać również na rynku wtórnym – od początku 2020 roku ceny ofertowe wzrosły tam o ponad 57 proc., a transakcyjne o 64 proc. Jeszcze pięć lat temu kupujący mogli liczyć na średni rabat rzędu 14 proc., dziś różnica między ceną ogłoszenia a finalnym kosztem zakupu zmalała do 9 proc.
Stolice regionów z największym skokiem
Wzrost cen transakcyjnych najbardziej odczuwalny jest w Warszawie i Krakowie. Popyt w tych ośrodkach wciąż przewyższa podaż w atrakcyjnych lokalizacjach, a to właśnie lokalizacja wyznacza granicę wartości mieszkania. Dane sugerują, że rynek mieszkaniowy pozostaje odporny na gospodarcze turbulencje, a decyzje zakupowe coraz częściej wynikają z chłodnej kalkulacji kredytowej, a nie z nagłych impulsów.
Można więc odnieść wrażenie, że rynek mieszkaniowy wymknął się z klasycznych schematów – zamiast stabilizacji obserwujemy dalsze wzrosty, choć teoretycznie wszystkie wskaźniki podpowiadałyby coś innego. W tym właśnie tkwi jego paradoks i źródło niepokoju dla kupujących, którzy zderzają się z coraz wyższą poprzeczką wejścia.
Źródło: biznes.pap.pl
